近年来，日本的旅游业蓬勃发展，入境旅游人数不断攀升。据日本国家旅游局最新数据显示，2024年8月访日游客人数创历史新高，达到293.3万人，预计全年旅游入境人数将达到3500万人次，突破历史记录。庞大的旅游人群带来了巨大的住宿需求，这看似为民宿投资提供了良好的契机。同时，酒店的平均客房单价在7月达到2万960日元（约合人民币1040.8元），平均入住率为75.4%，连续5个月超过75%，酒店业的火热也从侧面反映出住宿市场的潜力。然而，这并不意味着日本民宿投资就是一片坦途。
在日本，民宿被称为“民泊”，除酒店之外的所有外宿形态都属于此。2018年，日本出台了《民泊事业法》，也叫“民宿新法”，正式规范起了民宿行业。经营民宿的房东等从业者和中介企业必须要在日本观光厅进行备案，日本合法的民宿自此分为三种：简易宿所、特区民宿和新法民宿。简易宿所没有营业日数的限制，但要取得《旅馆业法》的许可，审查严格，受消防法、建筑法的严格规范。除了东京都的大田区，大阪府部分地区，大阪市、八尾市、北九州市、新泻市、千叶市可全年经营特别区私人住宿之外，其他地区的民宿只能经营180天。新法民宿资质要求较容易通过，但一年运营时间不得超过180天，且如果房主不同住，必须要通过第三方管理公司进行管理。外国投资者想要在日本投资民宿，要么在大阪等特定的区域内运营，要么只能运营180天，这当中，还需要借助第三方的管理公司。
日本民宿投资的收益现状与挑战
从酒店业的利润率来看，2022 - 2023年，全日本利润最高的酒店是皇家酒店（ロイヤルホテル），有超过50%的利润，但即使是全日本第十名的酒店，利润率也只有10%，十名开外的企业利润率更低。像帝国酒店这样的老牌酒店巨头，利润也只有4.3%，跟东京23区投资一套小公寓的回报率差不多。个人运营的民宿在规模、服务运营、客源等方面都难以与大型酒店相比，其收益状况不容乐观。不过，也有一些成功的案例，如在日本的合作方旗下的民宿项目，收益仍然能够稳定在8%左右。但这毕竟是少数情况。
客源不稳定：在日本，民宿往往能分为公寓式民宿和一户建民宿两种类型。商务酒店市场饱和后，才会有更多的游客流入公寓式民宿市场。
隐藏开支多：海外投资者面临着多种，包括人工费在内的隐藏开支。例如，有网友在网上晒出大阪一户建民宿真实的收益情况，发现若是以4000万日元在大阪最热门的地段买下一栋一户建改造成民宿，除去民宿平台的抽成、清扫费等人工、房产税以及托管公司的运营费，收益并不理想。而且，现在的日本人工费越来越贵，清洁打扫、客服接待等人员都要花钱，而日本如今又是几十年一遇的招工难，酒店也不得不抬升工人工资以留下他们。
合同陷阱多：现在市面上存在很多包租项目，宣传保证5年年化回报固定6%甚至10%，看似只需要收租就行。但实际上，这些公司往往跟投资者签的不是保证回报的收益合同，而是租赁合同，没有法律保障。此外，还有一些项目用比市场价高出3成、5成甚至一倍的价格卖给不懂当地市场的外国人，承诺的回报从高出的房价里来，一旦运营公司经营不善，或是市场冷下来，投资者就会面临损失。
